Woonstad

In Leuven woedt een heuse wooncrisis. Veel jonge gezinnen verlaten de stad omdat ze zich geen woning kunnen veroorloven. Leuven breekt jaar na jaar pijnlijk alle records en is met een gemiddelde huizenprijs van 470.406 euro nog steeds de duurste centrumstad van Vlaanderen. Sinds 2018, toen het vorige stadsbestuur gekozen werd, stegen de huizenprijzen met meer dan 100.000 euro. Zonder hulp van ouders of grootouders is het voor veel jonge koppels onmogelijk iets te kopen, laat staan voor alleenstaanden. Ook huurders hebben het in Leuven enorm moeilijk. Iets meer dan de helft van de Leuvenaars huurt. In 2023 stoot Leuven Antwerpen van de troon als allerduurste centrumstad om te huren. Een bedenkelijke trofee. En qua sociale woningen is Leuven de absolute achterblijver. Op dit moment is in Leuven 7,2 procent van de woningen een sociale woning. Dat terwijl een stad als Genk er in slaagt om 13 procent sociale woningen te creëren. 

Terwijl Groen bij de vorige verkiezingen nog strijdbaar was, lijkt die ambitie nu heel wat minder: 'We kunnen als stad helaas niet op tegen de losgeslagen markt', zegt Lies Corneillie, schepen van Wonen. Ook Ridouani vindt dat de markt alles bepalend is: ‘we kunnen niet veel doen, de hoofduitdaging is dat er meer wordt gebouwd’. Die visie klopt niet, want als we de markt laten spelen, want wordt er vooral heel duur gebouwd. Hoge woontorens en extra woningen, zorgen niet voor betaalbaar wonen. Het stadsbestuur moet ingrijpen in die losgeslagen markt. Dat gebeurt nu onvoldoende.

De stad lanceerde een aantal mooie projecten zoals Community Land Trust (CLT: waar de grond in handen blijft van de organisatie en enkel de woning wordt verkocht) en het uitdelen van huurpremies. Goede ideeën die we alleen maar kunnen aanmoedigen. Maar daar mag het niet bij blijven, want op zichzelf zijn het enkel druppels op een hete plaat.  In 2027 zouden er voor het eerst negen nieuwe woningen bijkomen via CLT. Er zijn voorlopig geen nieuwe projecten in voorbereiding. Deze voorstellen kunnen inderdaad niet opboksen tegen de losgeslagen markt. Daarvoor moet je, net zoals in Wenen, de touwtjes zelf in handen nemen en de woningmarkt echt organiseren. Nu laat ze dat over aan de vrije markt en aan grote bouwpromotoren die onze stad volbouwen. Maar die bouwen natuurlijk in de eerste plaats luxeappartementen voor de lucky few. Er wordt gedweept met prestigeprojecten zoals Vaartopia, Burenberg, Hertogensite, allemaal dure projecten die worden gecreëerd door projectontwikkelaars. 'Op zoiets zaten we in Leuven te wachten', vertelt burgemeester Ridouani aan Het Laatste Nieuws over het feit dat er weer nieuwe designkamers en lofts bijkomen aan de Vaart. En zo wordt onze mooie stad er een voor de kleine groep allerrijksten. Wij willen dat de stad radicaal van koers verandert en het heft in eigen handen neemt. Met een ambitieus plan voor betaalbaar wonen. De stad moet zelf zorgen voor veel meer betaalbare en sociale woningen. Wij willen een stad die streng is naar projectontwikkelaars en duidelijke afspraken maakt. Een stad die komaf maakt met de leegstand en garandeert dat iedereen kwaliteitsvol kan wonen. Gedaan met de onveilige situaties, met de vochtproblemen en de gevolgen daarvan voor de gezondheid. Een stad met een stedelijk woonbedrijf dat zelf instaat voor de bouw en renovatie van betaalbare woningen.

Elke geïnvesteerde euro in goed wonen is op twee à drie jaar terugverdiend. Logisch. Want wie slecht woont, wordt door de ongezonde woonomstandigheden sneller ziek. Gezinnen die in een te kleine ruimte wonen, hebben meer stress. Omdat kinderen daar niet rustig kunnen studeren, is er ook meer schooluitval. En meer werkverzuim, omdat ziektes sneller worden doorgegeven. Allemaal kosten die in geval van goede woningen dalen. En als de stad zelf woningen creëert en verhuurt, betalen die zich op termijn ook terug. Het is een investering voor de toekomst. 

Wij willen de switch doen en van betaalbaar wonen een recht maken. Daarom willen wij de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. En betaalbaar kwaliteitsvol wonen is er vanzelfsprekend. Voor een kwaliteitsvolle woning betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers) per maand. Waarom zouden wij niet kunnen wat ze in Wenen al tientallen jaren doen? Wat als we de switch deden van huizenjacht naar recht op wonen? Het Weense voorbeeld toont dat het een kwestie van keuzes is. Laat je de huizenmarkt over aan de projectontwikkelaars, de miljardairs en de eigenaars van voetbalclubs? Of wordt de stad de dirigent van het woonorkest? 

Het probleem is niet dat er te weinig woningen bijkomen, het probleem is dat er te weinig betaalbare woningen bijkomen. Tussen 2018 en 2023 kwamen er in Leuven 3300 woongelegenheden bij. Het probleem is dat ze bijna allemaal gebouwd worden door projectontwikkelaars, zonder dat de stad duidelijke normen oplegt. Die ontwikkelaars bouwen onze stad dus vol met luxewoningen, dat brengt immers het meeste op. Kijk maar naar de Vaartkom, waar projectontwikkelaars zoals Ertzberg woningen tot meer dan één miljoen euro neerpootten. Of naar Burenberg, dat de vroegere Acco-site mocht volbouwen en daarover als volgt uitpakt op zijn site: 'In deze topappartementen en exclusieve penthouses draait alles om ongebreidelde luxe'. Ook in de Hertogensite aan de Brusselsestraat zullen de 540 geplande woningen geen betaalbare woningen zijn: 'Stadsappartementen en luxueuze penthouses te koop', stelt ontwikkelaar Resiterra. En dan hebben we nog Vaartkom Zuid, waar de stad geen enkele echt betaalbare of sociale woning afdwong. Voor particulieren die willen bouwen, zijn er erg strenge regels over wat al dan niet kan gebouwd worden. Maar voor projectontwikkelaars lijken die regels minder streng. Want ook met hen maakt de stad afspraken. Maar projectontwikkelaars krijgen steevast hun zin. Wij willen dat de stad de regie in handen neemt, dat ze zelf de krijtlijnen uitzet van wat kan en wat niet kan. 

Nu laat de stad het financieel belang van de bouwpromotoren voorgaan op het belang van de Leuvenaars, die nood hebben aan een betaalbare woning. Wij draaien die logica om. We hebben geen nood aan nog meer luxewoningen, we hebben nood aan betaalbare en sociale woningen. Daarom voeren we de Leuvense woonnorm in: in elk project van minstens 17 woningen, dwingt de stad een derde betaalbare en een derde sociale woningen af. Dat is de voorwaarde om een vergunning te krijgen.

Line De Witte, gemeenteraadslid voor de PVDA, komt in de gemeenteraad telkens tussen als het  over nieuwe grote bouwprojecten gaat. Elke keer vraagt ze wat de afspraken tussen het stadsbestuur en de projectontwikkelaar waren. Elke keer vraagt ze het stadsbestuur welke eisen rond betaalbaar wonen het stadsbestuur stelde. Geen enkele keer gaf het stadsbestuur, bij monde van cd&v-schepen Carl Devlies, een duidelijk en bevredigend antwoord. Dit stadsbestuur blijft naar de pijpen van de projectontwikkelaars dansen. Daar maken wij een einde aan. We maken de afspraken met projectontwikkelaars transparant: met wie wordt er gesproken en hoe vaak. Zo voorkomen we vriendjespolitiek.

We verplichten projectontwikkelaars om betaalbare woningen te bouwen. Maar daarnaast houden we het woonbeleid zelf meer in handen en geven we het goede voorbeeld. Door het zogenaamde ‘recht van voorkoop’ te veralgemenen en uit te breiden zorgen we ervoor dat de overheid en niet de speculanten vooraan in de rij staan als er grond vrijkomt. En dan kiezen we er natuurlijk voor om op die grond betaalbare woningen te creëren in plaats van luxewoningen.

Er moet veel meer gebruik gemaakt worden van voorkooprecht. Via voorkooprecht, heeft de stad als er gronden of panden worden verkocht, voorrang op anderen om die aan te schaffen. Op die manier kan de stad dus gronden en panden verwerven om er sociale en betaalbare woningen van te maken en is ze niet afhankelijk van de private markt. Zo voorkom je ook mogelijke speculatie. Dat is nu vaak het probleem, het gebied is te koop, een bouwpromotor biedt heel hoog en niemand kan er tegen op. Zo worden heel wat stukken binnengebied (bijvoorbeeld stukken braakliggend terrein of verlaten sites) nu opgekocht door bouwpromotoren die er grote projecten op willen bouwen. De stad moet beslissen zelf die gebieden te kopen, en ze te gebruiken om er betaalbare en sociale woningen op te bouwen.

Wij deden al meermaals voorstellen voor het gebruik van voorkooprecht: bij de oude woningen van Appeltans, bij Batiment A aan de Vaart, meermaals besliste de stad dat de woningen een ‘te grote hap uit het budget’ zouden zijn. Op korte termijn klopt dat natuurlijk, maar op lange termijn betaalt dat zichzelf terug. De omslag maken was in Wenen ook niet goedkoop, maar loont nu wel. Het laatste jaar besliste het bestuur om toch een aantal woningen te kopen via voorkooprecht en ze om te vormen tot betaalbare woningen. Dat is een goede zaak, wij blijven druk zetten zodat het vaker gebeurt. Voor andere types projecten koopt de stad stukken grond of gebouwen: het DOMO-gebouw in de Bondgenotenlaan om het te verhuren aan het Depot, de site Leuven Noord aan het station om er een wetenschapspark van te maken. Als het kan voor cultuur en wetenschap, waarom dan niet voor betaalbaar wonen?

De eigen projecten moeten ook betaalbaar zijn. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar is het voor stad Leuven duidelijk niet. De stad besliste bijvoorbeeld om ‘t Wisselspoor te bouwen aan de Centrale Werkplaatsen in Kessel-Lo. Je kan het haast niet geloven, maar dit woonproject zou enkel uit peperdure woningen bestaan, en dat terwijl de stad het van A tot Z in handen had. De woningen worden ‘stadswoningen’ genoemd en komen er in het kader van betaalbaar wonen. Maar de prijzen voor appartementen liepen op tot meer dan 420.000 euro, 21 procent btw, parkeerplaats en notariskosten niet meegeteld. En dat in 2021, dus ondertussen zouden de prijzen nog hoger liggen. Door protest van ons en van de buurt, is het project niet doorgegaan. 25 miljoen euro die het stadsbestuur nu wél in betaalbaar wonen kan investeren. Wij zullen afdwingen dat dat ook gebeurt. Ook in Wijgmaal, waar 400 woningen bijkomen aan de Wakkerzeelsebaan, voeren we strijd voor betaalbare woningen. Wij vragen dat de stad deze gronden zelf in handen krijgt en ze uitsluitend gebruikt voor betaalbaar wonen. Voor 100 van de 400 woningen is dat al gelukt. We zetten dus door opdat de 300 andere woningen ook betaalbaar zullen zijn. Ook de budgetwoningen die het stadsbestuur creëert, missen voor een groot deel hun doel. De stad verhuurde er een 50-tal appartementen aan een maandelijkse huurprijs tussen 1000 en 1270 euro. In plaats van echte betaalbare woningen te creëren, wordt gekozen om 20 procent onder de marktprijs te gaan. Maar als die marktprijs waanzinnig hoog ligt, is 20 procent lager gaan natuurlijk niet betaalbaar. Het principe van als stad zelf woningen te creëren is juist. Maar de woningen die je dan creëert, moeten ook betaalbaar zijn. 

Ten slotte schaffen we de verhoging op onroerende voorheffing die Leuven invoerde, weer af. De onroerende voorheffing werd verhoogd voor alle huiseigenaars, ook voor zij die met veel moeite een huis in onze dure stad hebben kunnen kopen en nu tientallen jaren lang hoge leningen afbetalen. Wij vroegen meermaals in de gemeenteraad om een onderscheid te maken tussen mensen met één en mensen met drie of meerdere huizen. Dat werd op de lange baan geschoven en zou worden onderzocht in Vlaanderen. Maar ondertussen dragen de kleine huiseigenaren er wel de gevolgen van. Zolang deze differentiëring niet mogelijk is, voeren we de maatregel dus af. 

Iets meer dan de helft van de Leuvenaars huurt een woning. De private huurmarkt is groot. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West van het kapitalisme. Gevolg: bijna de helft van de huurders in Leuven betaalt meer dan een derde van het gezinsinkomen aan huur. Een groot deel van de mensen die in Leuven zou willen wonen, begint er gewoon niet aan en moet kiezen voor een andere stad. Zo wordt iedereen met een kleiner inkomen uit de stad of richting een krotwoning geduwd.

Het is al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. 800 euro voor een krot van een studio, dat wordt nergens verboden. Wij willen dat het stadsbestuur een raster van huurprijzen opstelt, zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, energiezuinigheid... We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren. 

Ook de kwaliteit van heel wat huurwoningen laat te wensen over. Huisjesmelkers verhuren wat ze maar willen aan de prijs die ze ervoor kunnen vragen. Maar als we de markt laten spelen, wonen heel wat Leuvenaars in krotten, soms met meerdere mensen op een kamer. Denk maar aan de niet-verhuurde studentenkoten die dan worden verhuurd aan mensen die geen sociale woning vinden, of aan vluchtelingen die de taal nog niet spreken. Zij kunnen de huur soms niet betalen en wonen met meerdere mensen op een kamer. Mensen wonen in huizen die niet brandveilig zijn. Verhalen van vocht in huizen, wat zorgt voor gezondheidsproblemen, zijn legio. Zo krijgen we een spiraal van slechte woonomstandigheden, armoede en gezondheidsproblemen.

Momenteel wachten bijna 7000 gezinnen op een sociale woning in Leuven. Het aantal gezinnen dat in een sociale woning woont? 3000. Dubbel zoveel gezinnen die wachten op een woning als gezinnen die in eentje wonen. Op dit moment is in Leuven 7,2 procent van de woningen een sociale woning. Aan dit tempo duurt het nog 153 jaar eer de wachtlijst is weggewerkt. Mensen staan wel tien jaar op een wachtlijst. En op een wachtlijst kan je niet wonen. 

Volgens de Vlaamse regering moet elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting voorzien. Dat is echt een minimumdrempel. Zelfs dat absolute minimum haalt Leuven dus niet. Andere steden tonen nochtans dat het wel mogelijk is. In Genk bijvoorbeeld zijn bijna 13 procent van de woningen sociaal. De meeste grootsteden in Europa zijn nog vele malen ambitieuzer en tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Op dit moment pakt het stadsbestuur uit met de doelstelling om tussen 2018 en 2025 618 nieuwe sociale woningen te creëren. Dat is het absolute minimum dat door Vlaanderen wordt verplicht en het is zelfs geen nieuw cijfer. Het vorige bestuur was ook al van plan die doelstelling te halen. 618, dat wil zeggen dat Leuven in 2025 8,5 procent sociale woningen heeft, en dus nog altijd onder het gemiddelde van Vlaamse centrumsteden in 2016 scoort. Dit stadsbestuur pakt uit met cijfers waar ze zich om moet schamen en niet pronken. Verder is het nog de vraag of de stad dit minimale cijfer wel zal halen. Het aantal bewoonde sociale woningen tussen 2018 en 2023 maar met 188. Er kwamen iets meer dan 300 sociale woningen bij, maar er staan er ook bijna 150 extra leeg. De groei is dus zeer beperkt.

Als Leuven écht een sociale stad wil zijn, moet de lat dus hoger. Daarom pleiten wij voor minstens 20 procent sociale woningen. Dat is ambitieus maar haalbaar. Om over de ambitieuze lat van 20 procent te springen moet het bouwtempo van sociale woningen fors omhoog. We mikken op jaarlijks 500 nieuwe sociale woningen. Om die woningen te verwezenlijken zetten we in op verschillende sporen: zelf meer sociale woningen bouwen, via de Leuvense woonnorm bouwpromotoren verplichten minstens één derde sociale woningen te bouwen in grote bouwprojecten (vanaf 17 woningen) en de leegstand wegwerken.

Nieuwe, kwaliteitsvolle sociale woningen bouwen moet één van de topprioriteiten van de stad zijn. We gaan actief op zoek naar mogelijkheden. Elke sociale woning extra, is een gezin met woonzekerheid extra. Ook bouwpromotoren verplichten we hun steen bij te dragen. In elk bouwproject met 17 of meer woningen onderhandelen we één derde sociale woningen. Wat vroeger de ‘sociale last’ heette, voeren we opnieuw in. We noemen het echter ‘sociaal engagement’, want sociale huurders zijn geen last maar een meerwaarde. We leggen het ‘sociaal engagement’ vast in een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Leuven kan en mag zo’n verplichtingen opleggen. Wonen Vlaanderen heeft zelfs een handleiding die gemeenten verschillende opties aanreikt.

We zetten niet alleen in op nieuwe sociale woningen. In Leuven staan meer dan 400 sociale woningen leeg, waarvan er bijna 300 structureel leeg staan. Sommige woningen al staan al bijna 10 jaar leeg. En dat terwijl er duizenden mensen op de wachtlijst staan. Ook wat betreft de renovatie van (leegstaande) sociale woningen schakelen we een versnelling hoger. 

Misbruik moet er uit, daar voeren wij met de PVDA al veel actie rond. Wij kaartten bijvoorbeeld samen met de bewoners van Lolanden de wanpraktijken van leegstandsbeheerder Camelot Europe aan. Het bedrijf had een contract afgesloten met sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal om de leegstaande sociale woningen te beheren en dat heeft tot schrijnende situaties geleid. Huurwaarborgen van 1450 euro die nooit werden terugbetaald, woningen vol asbest en schimmel, een huurder die met een koevoet in zijn eigen woning moest inbreken omdat er geen sleutel was. Door de strijd van PVDA en de bewoners werd de vergunning van Camelot Europe ingetrokken, gelukkig maar. Wij willen dat er in het algemeen een verbod komt op leegstandsbeheer door winstgevende organisaties.

Ook de kwaliteit van sociale woningen moet omhoog en de communicatie vanuit Dijledal moet beter. In Sint-Maartensdal bijvoorbeeld zitten de bewoners vaak met kapotte liften en laat de communicatie van Dijledal te wensen over. Al te vaak worden de goedkoopste bouwmaterialen gebruikt of bespaard op zaken als sterkere elektriciteit, wat zich nadien wreekt. Het onderhoud van de woningen is onvoldoende. Zo worden de gaslekken aan de Vaartdijk telkens opnieuw met voorlopige lapmiddelen 'opgelost' om nadien opnieuw op te spelen. In de Casablancawijk in Kessel-Lo zitten bewoners van sociale woningen tussen vocht en de schimmel. Hun woningen werden onbewoonbaar verklaard. Wat deed sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal? De schimmel van de muren wassen. Alsof het probleem daarmee opgelost is. Kinderen zitten met longaandoeningen zoals astma door de schimmelrijke woningen. In de wijk Casablanca in Kessel-Lo was er jarenlang brandgevaar, tot beslist werd de woningen volledig af te breken en nieuwe blokken te bouwen. Sommige woningen worden na een paar tientallen jaren alweer afgebroken om er nieuwe voor in de plaats te zetten. Dat is ecologisch nefast, het is onduurzaam want nieuwe woningen bouwen heeft een veel grotere impact op ons klimaat dan woningen renoveren. Maar het zorgt ook voor veel moeilijkheden voor de bewoners zelf die telkens moeten verhuizen en in onzekerheid leven. Wij willen dat nieuwe sociale woningen duurzaam zijn, dat het onderhoud van de woningen verbetert en dat er een centraal infopunt komt voor bewoners zoals ook in Wenen bestaat.

Privédetectives die op zoek gaan naar bezittingen in het buitenland, spaarrekeningen uitpluizen, taalvereisten, tijdelijke contracten, verplichte inschrijving bij de VDAB … In plaats van te zorgen voor voldoende sociale woningen kiest de Vlaamse regering ervoor om sociale huurders zo veel mogelijk weg te zetten als profiteurs. Met resultaat, meer en meer komen er bezwaren tegen geplande sociale bouwprojecten. Met Leuven gaan we niet mee in dat discours. Wij zien sociale woningen als iets positief, als een toevoeging voor een wijk. We stappen dus, voor zover dat mogelijk is, niet mee met de asociale pestmaatregelen van de Vlaamse Regering. Zo blijven we bijvoorbeeld weigeren om privédetectives in te zetten op zoek naar eigendommen.

In Leuven staan maar liefst 305 (niet sociale) woningen leeg en 623 woningen zijn ongeschikt of onbewoonbaar verklaard. 88 woningen staan meer dan vijf jaar leeg. Ondertussen zijn duizenden gezinnen op zoek naar een betaalbare woning.

De leegstandtaks die de stad in 2005 invoerde, lost duidelijk niet het hele probleem op. De verhoging van die leegstandstaks ook niet, aangezien er nu drie keer meer leegstaande en onbewoonbaar verklaarde woningen zijn dan in 2018. Nog steeds zijn er veel speculanten actief, die uit winstbejag woningen strategisch leeg laten staan. Tegen die speculanten willen we streng optreden. We trekken de leegstandstaks dan ook op voor eigenaars die meer dan één leegstaande woning bezitten. ‘Kleine’ eigenaars, die er zelf niet in slagen om hun leegstaande woning op te knappen, ondersteunen we. Wij willen voor de grote speculanten de heffing op leegstand verdubbelen. Er zijn ook te veel vrijstellingen op die leegstandsheffing. We willen die beperken. Hierbij ontzien we mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen.

Bij structurele leegstand van langer dan vijf jaar en bij onbewoonbaar verklaarde woningen nemen we ingrijpende maatregelen. Als een woning twee jaar is opgenomen in het leegstandsregister, het register van verwaarloosde gebouwen of op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, kan een gemeente die woning in sociaal beheer nemen. In Leuven zijn er 205 zulke panden.  Dat betekent dat de stad de woning zelf in orde zet en sociaal verhuurt voor minstens negen jaar. Door het sociaal beheersrecht actief toe te passen slaan we drie vliegen in één klap: minder leegstand, meer kwaliteitsvolle woningen en een kortere wachtlijst. In 2021 gaat ook Leuven aan de slag met het sociaal beheersrecht. Slechts één woning knapten ze ondertussen op. Veel te weinig, maar met een jaarbudget van slechts 100.000 euro hoeft dat eigenlijk niet te verbazen. Wij vinden dat het sociaal beheersrecht veel ambitieuzer kan, en dat daar meer budget tegenover moet staan. Langs de ene kant pak je er de grote vastgoedspeculanten, die uit winsthonger (luxe)woningen laten leegstaan, mee aan. Als zij een woning drie jaar laten leegstaan, passen we het sociaal beheersrecht automatisch toe om de woning voor negen jaar sociaal te verhuren. Langs de andere kant kan een gemeente met het sociaal beheersrecht particuliere eigenaars met te weinig middelen om een leegstaande woning op te knappen, ondersteunen. De gemeente neemt de nodige renovatie- en opknapwerken op zich. In ruil voor negen jaar sociaal verhuren krijgt de eigenaar een opgeknapte woning in de plaats. Een woning die meer waard is, en die anders langer verwaarloosd zou geraken. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten. Door deze maatregel zouden 205 gezinnen op korte termijn een woonst kunnen huren.

Er is ook nog veel verborgen en ongeregistreerde leegstand. Wij willen dat de  stedelijke diensten actief op zoek gaan naar leegstand. De stad moet daarvoor voldoende personeel voorzien, want alleen een correcte registratie maakt een correcte heffing mogelijk.

Op dit moment liggen de sleutels van het woonbeleid in handen van de projectontwikkelaars. Zij beslissen waar en wat er gebouwd wordt. Dat is een bewuste keuze van de politiek. Zij rekenen op projectontwikkelaars om te bouwen. Maar daardoor wordt alle ruimte die er nog is, volgebouwd met luxewoningen in plaats van de betaalbare woningen waar we zoveel nood aan hebben. Dat zien we anders. Wij willen de sleutels van het woonbeleid in overheidshanden, zoals dat in Wenen al jaren het geval is. Daar is de stad zelf de grootste huisbaas. Voor een kwaliteitsvolle woning, betalen de inwoners er tussen de 330 (1 slaapkamer) en 750 euro (vier slaapkamers). De stad baat zelf 220.000 ‘gemeenschapswoningen’ (Gemeindebau) uit en subsidieert ook nog eens 200.000 woningen die aan strikte kwaliteitsnormen moeten voldoen en verhuurd moeten worden aan een lage prijs. 

We richten een Leuvense Woonunie op vanuit de AGSL. Deze Woonunie zal meer doen dan alleen het beheer van sociale woningen in tegenstelling tot de woonmaatschappijen die we vandaag kennen. Ze wordt het commandocentrum van waaruit de gemeenschap het hele woonbeleid kan bepalen. De Woonunie geeft het ritme aan voor alle leden van het orkest, van architect tot bouwfirma. Maar de inwoners schrijven de partituur wel zelf. 

De Leuvense Woonunie moet democratisch en transparant werken. De vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld. De raad van bestuur kan net zoals in Wenen worden voorgezeten door de schepen van Huisvesting en bevolkt worden door verschillende belangengroepen: jongeren, senioren, huurders, milieuorganisaties, vakbonden... Inspraak en transparantie zijn noodzakelijk om vriendjespolitiek en belangenvermenging te vermijden. De Woonunie kan dan het woonbeleid planmatig aansturen en gronden en panden kopen. 

De Leuvense huizen en appartementen zijn vaak verouderd en slecht geïsoleerd. De energie vliegt letterlijk door ramen en deuren naar buiten. 60 procent van de uitstoot in onze stad komt van het energieverbruik van woningen, winkels en publieke gebouwen. En het gros van de gezinnen in zo’n woning heeft niet voldoende middelen voor de nodige renovatie- en isolatiewerken. Zij zitten vast in een spiraal: de energiefacturen stijgen en dus moeten ze dringend renoveren, maar door de hogere gezinsuitgaven en gestegen bouwprijzen moeten ze de renovatiewerken uitstellen. En wat doet de overheid? Zij verplicht diezelfde gezinnen om hun woning te isoleren en dreigt met boetes als ze dat niet doen. Alsof zwaaien met een boete ervoor zorgt dat mensen plots wel geld gaan vinden om te renoveren. Het stadsbestuur zet nu hard in op het uitbetalen van premies aan mensen die renovatiewerken doen. Die krijg je uitbetaald nadat je je renovatie hebt uitgevoerd. Maar dan moet je het natuurlijk kunnen voorschieten. 

Wij willen die individuele logica omdraaien naar een collectieve. We richten in België, net zoals in Duitsland een openbare bank op die zélf de renovatiewerken kan voorschieten. We gaan dan met de Leuvense Woonunie planmatig aan het werk: wijk per wijk, straat per straat, isoleren we de huizen. Zo moet maar één aannemer per wijk gevonden worden, moeten de werfkosten maar één keer betaald worden, verliezen de bouwvakkers geen tijd door van de ene werf naar de andere te rijden en is er maar één keer overlast voor de bewoners. Daarbij kunnen nog andere collectiviteitswinsten geboekt worden, omdat groepsaankopen voor bouwmaterialen mogelijk zijn. Op bepaalde plaatsen kunnen tegelijkertijd warmtenetten worden geïntegreerd zodat de hele wijk kan genieten van de restwarmte geproduceerd in de omliggende industrie.

De eerste renovaties gebeuren niet bij wie het kan betalen, maar waar de nood het hoogst is. Met warmtescans van de daken en muren brengen we samen met de gemeenten de isolatiestand van de huizen op hun grondgebied in kaart. De slechtst geïsoleerde buurten zijn het eerst aan de beurt.

Zodra de werken zijn uitgevoerd, daalt natuurlijk de energiefactuur van de gezinnen. Die besparing wordt gedeeltelijk gebruikt als afbetaling van de werken aan de openbare bank. Wat nog overblijft, ontvangen de gezinnen als besparing op hun energiefactuur. Win-win-win. Door de aflossing te koppelen aan de energiemeter, verandert de afbetaling mee van eigenaar wanneer de woning wordt verkocht of geërfd. Dat zorgt ervoor dat ook huurwoningen worden geïsoleerd. De eigenaar moet niets extra betalen, en de huurder woont in een geïsoleerde woning. Zo gaan we van een individuele renovatieplicht, naar het recht op een gerenoveerde woning voor iedereen.

Uit een bevraging van meer dan 200 studenten, uitgevoerd door het studentenblad Veto in 2023, blijkt dat de gemiddelde huurprijs voor een particulier kot in Leuven wel €502 per maand bedraagt. Dit is het gevolg van een toenemend kotentekort, stijgende energieprijzen, inflatie en de overname van de kotenmarkt door grote ontwikkelaars die investeren in luxekamers. 

Om dit acuut probleem op te lossen, eisen we dat de stad net zoals in Brussel een raster van huurprijzen opstelt. In Brussel is het verplicht om in het huurcontract een indicatieve referentiehuurprijs (met interval) te vermelden. Deze referentiehuurprijs is gebaseerd op de bestaande huurprijzen, rekening houdend met de oppervlakte, energieprestatieniveau, grootte, liging en wordt jaarlijks herbepaald. Hoewel deze referentieprijs niet volledig bindend is, biedt dit rooster de Brusselse huurders munitie om naar de vrederechter te stappen mocht de huur meer dan 20 procent van de referentieprijs bedragen. Dit rooster kan bijvoorbeeld als voorwaarde dienen voor de uitreiking van een kotlabel.

In de bouwverordening van de stad Leuven staat vast dat minstens 75 procent van de nieuw aangebouwde wooneenheden voor studenten een kleinere oppervlakte moeten hebben dan 16m2. De insteek achter deze regeling is het verzekeren van een groot genoeg aantal 'gewone kamers' met een lagere huurprijs om democratisch onderwijs mogelijk te maken. Deze eis staat wel toe dat de 'gewone kamers' een eigen sanitaire ruimte bezitten, wat de huurprijs opnieuw omhoog drijft. De stad moet in onderhandelingen met nieuwe huisvestingsprojecten garanderen dat minstens 80 procent van de nieuwe wooneenheden bestaat uit ‘basiskamers’. Dat wil zeggen kamers die voldoen aan de minimum kwaliteitsvereisten voor een studentenkamer, zonder verdere luxe zoals een eigen sanitaire ruimte.