Maak van betaalbaar wonen een prestigeproject

Wat moet het komende stadsbestuur in de eerste plaats doen? De wooncrisis aanpakken! Zo luidde het duidelijke antwoord van de 2100 Leuvenaars die onze grote bevraging invulden. Wonen zou dus dé prioriteit moeten zijn van het stadsbestuur, maar dat is niet zo. Het stadsbestuur steekt de kop in het zand en zegt slachtoffer te zijn van het eigen succes. Wij willen dat de stad radicaal van koers verandert en het heft in eigen handen neemt. Met een ambitieus plan voor betaalbaar wonen. Een stad met voldoende betaalbare en sociale woningen, die de leegstand serieus aanpakt en zorgt voor kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen. Grote problemen vragen grote oplossingen en wij hebben een vijfpuntenplan om de wooncrisis in Leuven aan te pakken.

Wat we willen

Eén. Een actieve stedelijke vastgoedpolitiek

  • We verbieden de verdere verkoop van stadsgronden en stadsgebouwen.
  • De stad verwerft extra gronden via voorkooprecht.
  • We richten een Leuvense woonmaatschappij op die zelf instaat voor de bouw, renovatie en isolatie van de woningen.

Twee. Nultolerantie voor leegstand

  • We verdubbelen van de leegstandsheffing en verminderen het aantal vrijstellingen.
  • Wooneenheden die langer dan vijf jaar leegstaan en/of onbewoonbaar zijn verklaard geven we in handen van de stedelijke woonmaatschappij of van sociale huisvesting.
  • We actualiseren het leegstandsregister en verhogen het aantal controleurs om zo tot een correct beeld van de leegstand te komen.

Drie. Betaalbare woningen in nieuwe bouwprojecten

  • Concessies aan projectontwikkelaars worden alleen vergund via erfpacht. Zo houdt de stad de sleutels voor het woonbeleid in handen.
  • Nieuwe bouwprojecten moeten bestaan uit een derde sociale woningen en tweederde betaalbare huur- en koopwoningen.

Vier. Een ambitieus beleid voor moderne sociale huisvesting

  • Leuven moet voldoen aan het minimum van 9% sociale woningen.
  • Om dat binnen een haalbare en toch ambitieuze termijn te behalen willen we dat er elk jaar 400 sociale woningen bijkomen. Dat kan door aanpak van de leegstand, door nieuwe woningen in nieuwe bouwprojecten en door eigen sociale woningen van de stad.
  • De kwaliteit van sociale woningen moet omhoog: zowel bij de bouw van, maar vooral bij het onderhoud van de woningen.
  • De communicatie tussen Dijledal en haar bewoners moet beter.

Vijf. Kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen

  • Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt en met dat raster de huurprijzen begrenst aan de hand van objectieve criteria, zoals de kwaliteit van de woning en het aantal kamers.
  • In afwachting van een huurprijzenraster van de Vlaamse regering, stellen we als stad zelf een raster van huurprijzen beschikbaar. De stad promoot dit raster actief voor de verhuringen op haar grondgebied.
  • Elke woning krijgt controle op de kwaliteit. Er komen extra woontoezichters om het aantal controles op te drijven.
  • De stad beheert zelf een website met alle woningen die te huur zijn. met kwaliteitslabel en met vermelding van de huurprijs.
  • Woningen die niet voldoen, worden geregistreerd als ongeschikt of onbewoonbaar. De heffingen op ongeschikte of onbewoonbare woningen worden verhoogd, en effectief geïnd.

Onze visie

Er woedt een heuse wooncrisis in Leuven. Veel jonge gezinnen verlaten de stad omdat ze zich geen woning kunnen veroorloven. Leuvense woonhuizen in  zijn met grote voorsprong de duurste van de 13 Vlaamse centrumsteden.[1] De prijzen zijn in Leuven de laatste 15 jaar verdriedubbeld[2]. Veel mensen die tien tot twintig jaar geleden een huis kochten, herkennen dat goed: ‘wij hebben gelukt gehad, wij hebben nog een huis kunnen kopen’, klinkt het dan. Voor de jongere generaties lukt dat enkel nog voor de gelukkigen, waarvan de ouders kunnen bijleggen. Ook huurders hebben het in Leuven enorm moeilijk. Bijna de helft van de Leuvenaars huurt en ook om te huren is Leuven de duurste centrumstad. De helft van alle huurders betaalt meer dan een derde van het gezinsbudget aan huur.

Het stadsbestuur steekt de kop in het zand en zegt ‘slachtoffer te zijn van het eigen succes’. Schepenen en burgemeester weigeren zelf het woord ‘wooncrisis’ in de mond te nemen en maken zich er gemakkelijk van af door te zeggen dat de stad niets kan doen. Maar laat ons eerlijk zijn, een stadsbestuur dat zegt niets te kunnen veranderen, kan er dan misschien ook maar beter mee stoppen.

Het bestuur kan wel degelijk iets doen aan het woonprobleem, maar dan moet ze durven de touwtjes zelf in handen te nemen en de woningmarkt echt organiseren. Op dit moment laat ze dat over aan de vrije markt en aan grote bouwpromotoren die onze stad volbouwen. Maar die bouwen natuurlijk in de eerste plaats luxe-appartementen voor de lucky few. En zo dreigt onze mooie stad er een te worden voor de kleine groep allerrijksten. Wij willen dat de stad radicaal van koers verandert en het heft in eigen handen neemt. Met een ambitieus plan voor betaalbaar wonen. De stad moet via een eigen wooncoöperatie zorgen voor veel meer betaalbare en sociale woningen. Wij willen een stad die komaf maakt met de leegstand en garandeert dat iedereen kwaliteitsvol kan wonen. Gedaan met de onveilige situaties, met de vochtproblemen en de gevolgen daarvan voor de gezondheid. Een stad met een stedelijke wooncoöperatie die zelf instaat voor de bouw en renovatie van betaalbare woningen.

Elke geïnvesteerde euro in goed wonen is op twee à drie jaar terugverdiend, zo toont een Europese studie. Logisch. Want wie slecht woont, wordt door de ongezonde woonomstandigheden sneller ziek. Gezinnen die in een te kleine ruimte wonen, hebben meer stress. Omdat kinderen daar niet rustig kunnen studeren, is er ook meer schooluitval. En meer werkverzuim, omdat ziektes sneller worden doorgegeven. Allemaal kosten waar je als stad minder op moet uitgeven. Ook sociale huisvesting is voor een groot deel zelfbedruipend.[3] Natuurlijk is er wel geld nodig om dat in de eerste plaats te betalen. De stad krijgt er 6,7 miljoen euro bij omdat we met 100.000 inwoners zijn, dat geld moet voor ons naar betaalbaar wonen gaan. De grootste prioriteit in Leuven op dit moment.

     1. Een actieve stedelijke vastgoedpolitiek

Om het aanbod van betaalbaar wonen te kunnen uitbreiden, heeft een stad grond nodig. De stad moet zelf de belangrijkste speler worden via eigen gronden en panden. Die eigen gronden en panden kunnen worden voorzien voor betaalbare en sociale woningen. Vroeger werden sociale woningen door de stad zelf gebouwd en verhuurd. Dat zou nu opnieuw moeten gebeuren. Als de stad zelf het heft in handen neemt, de woningen bouwt, verliest ze veel minder geld aan promotoren en is ze er niet van afhankelijk. Sociale huisvesting is voor een groot deel zelfbedruipend. Op korte termijn moet er dus geld geïnvesteerd worden, maar op lange termijn betaalt dat zich terug.

Enerzijds kan dat door te stoppen met de uitverkoop. Vandaag verpatst Leuven veel eigen gronden aan bouwpromotoren. Dat deed ze nog niet zo lang geleden bijvoorbeeld met het OCMW gebouw aan de kerk van Heverlee, of met het nieuwe Cera-gebouw achter het stadhuis. Op korte termijn krijgt de stad dan geld in het laatje, maar op lange termijn is dat nefast. We stoppen met de uitverkoop van onze stad aan de projectontwikkelaars. Wij houden publieke gronden in publiek bezit. We hebben een overzicht nodig van alle stadsgronden en van de braakliggende gronden in eigendom van overheidsbedrijven.

Anderzijds kan het door nieuwe gronden en panden te verwerven. Het stadsbestuur heeft voorkooprecht. Dat wil zeggen dat zij als er gronden of panden worden verkocht in de stad, voorrang heeft op anderen om die aan te schaffen. Op die manier kan de stad dus gronden en panden verwerven om er sociale en betaalbare woningen van te maken en is ze niet afhankelijk van de private markt. Zo voorkom je ook mogelijke speculatie. Dat is nu vaak het probleem, het gebied is te koop, een bouwpromotor biedt heel hoog en niemand kan er tegen op. Zo zijn er heel wat stukken binnengebied (bijvoorbeeld stukken braakliggend terrein of verlaten sites) die nu worden opgekocht door bouwpromotoren die er grotere projecten op willen bouwen. De stad moet beslissen die gebieden zelf op te kopen, en ze te gebruiken om betaalbare en sociale woningen van te maken.

We richten een Leuvense Wooncoöperatie op

Projectontwikkelaars en bouwbedrijven focussen op de hogere inkomens en zorgen voor een spiraal van oververhitting van de prijzen. De stad moet daarop ingrijpen. Hoe? Door een stedelijke maatschappij op te richten die zelf woningen bouwt en beheert. Ze voert ook zelf renovatie- en isolatiewerken uit.

De Leuvense Wooncoöperatie moet democratisch en transparant werken. De vergaderingen ervan zijn integraal te volgen via livestream en de documenten zijn openbaar. In een publiek register worden alle contacten met private ondernemingen bijgehouden. De algemene vergadering verkiest de bestuursleden en kan ze ontslaan als gesjoemel wordt vastgesteld.

Bij de Leuvense wooncoöperatie hoort ook een centraal woonkantoor waar mensen terecht kunnen voor al hun vragen. Nu is dat vaak onduidelijk, er zijn veel verschillende diensten en mensen weten niet waar ze precies terecht kunnen. Wij willen de bestaande diensten bundelen, en een centrale plek organiseren waar alle woonvragen van Leuvenaars worden beantwoord. Mijn woning is vochtig, kan er een controle komen? Welke premies krijg ik bij verbouwingen? Hoe schrijf ik me in bij de sociale huisvesting? Het Woonkantoor als de eerste plek in de stad waar je kan binnenwandelen en advies krijgen.

     2. Nultolerantie voor leegstand

In Leuven staan maar liefst 315 woningen leeg. Bijna de helft van die woningen is onbewoonbaar verklaard: 117. En nog eens 88 woningen staan meer dan vijf jaar leeg. Ondertussen zijn duizenden gezinnen op zoek naar een betaalbare woning.

De leegstandtaks die de stad in 2005 invoerde, lost duidelijk niet het hele probleem op. Wij willen de heffing op leegstand verdubbelen. Er zijn ook te veel vrijstellingen op die leegstandsheffing. We willen die beperken. Daarbij ontzien we mensen die niet de nodige middelen of expertise hebben om de nodige renovaties uit te voeren. De opbrengst investeren we in projecten voor betaalbaar wonen.

Bij structurele leegstand van langer dan vijf jaar en bij woningen die onbewoonbaar zijn verklaard nemen we ingrijpende maatregelen. In Leuven zijn er 205 zulke panden. De betrokken eigenaars kregen al enkele jaren de kans zich om in regel te stellen. De stad draagt deze wooneenheden in de eerste plaats over aan sociale huisvestingsmaatschappijen of aan het sociaal verhuurkantoor. Zo kunnen we het aanbod sociaal wonen of betaalbaar wonen op de huurmarkt vergroten. Door deze maatregel zou er voor 205 gezinnen op korte termijn een woonst zou kunnen worden voorzien.

Er is ook nog veel verborgen en ongeregistreerde leegstand. Wij willen dat de  stedelijke diensten actief op zoek gaan naar leegstand. De stad moet daarvoor voldoende personeel voorzien. Want alleen bij een correcte registratie kan er sprake zijn van een correcte heffing.

     3. Betaalbare woningen in nieuwe bouwprojecten

De regie in handen nemen, dat wil ook zeggen zelf de krijtlijnen uitzetten van wat kan en wat niet kan. Voor particulieren die willen bouwen, zijn er erg strenge regels over wat er al dan niet kan gebouwd worden. Ook met grote projectontwikkelaars maakt de stad afspraken. Maar projectontwikkelaars krijgen steevast hun zin, dat zien we aan de grote hoeveelheid luxewoningen die erbij komen in onze stad. Kijk maar naar de Vaartkom, waar Ertzberg en co woningen tot meer dan een miljoen euro neerpootten. Nu laat de stad het financieel belang van de bouwpromotoren voorgaan op het belang van alle Leuvenaars die nood hebben aan een betaalbare woning. Dat moet omgekeerd. We hebben geen nood aan nog meer luxewoningen, we hebben nood aan sociale en betaalbare woningen. Daarom vinden wij dat nieuwe bouwprojecten moet bestaan uit een derde sociale woningen en tweederde betaalbare huur- en koopwoningen.

Wij willen dat concessies aan projectontwikkelaars alleen nog worden vergund via erfpacht, zoals in Amsterdam en Wenen. Zo blijven publieke gronden in publiek bezit en kan de stad bepalen dat er betaalbare en sociale woningen worden gebouwd in plaats van luxewoningen. Dat erfpachtsysteem heeft minstens vier voordelen: we kunnen de criteria bepalen van wat er gebouwd moet en mag worden; we beperken de speculatie; we werken prijsdempend en we verkrijgen inkomsten die we dan weer in andere projecten rond betaalbaar wonen kunnen investeren. Vier vliegen in één klap.

In samenspraak met projectontwikkelaar Resiterra, kwamen er stadswoningen in het Janseniushof. De stad spreekt zelf over ‘budgetwoningen’, terwijl die woningen tot wel 355.000 euro kosten. Een stadsbestuur die woningen van 355.000 euro budgetwoningen durft noemen is echt ver verwijderd van de realiteit. Leuven zou inspiratie kunnen halen uit de SMART-woningen in Wenen. Daar zorgt men voor kwaliteitsvolle woningen in een omgeving van groen, met een groot terras en gezamenlijke voorzieningen zoals fietsenstalling, groene zones, een extra aparte leefruimte en keuken voor feestjes. De woningen variëren van een tot vijf slaapkamers en de huur voor een appartement met twee slaapkamers bedraagt 412 euro per maand.

Het nieuwe project aan de Hertogensite is een mooi voorbeeld van hoe de stad nu werkt. De hele nieuwe site wordt ontwikkeld door bouwpromotor Resiterra. Resiterra wil geen betaalbare woningen bouwen, maar luxe-appartementen van meer dan 450.000 euro want dat brengt meer op. Daarvoor moet de verpleegsterschool, een gebouw dat nog in perfecte staat is, gesloopt worden terwijl er betaalbare woningen van zouden kunnen worden gemaakt. Het stadsbestuur heeft dat goedgekeurd, een sociale en ecologische ramp. Sociale en betaalbare woningen gaan er enkel komen als de stad dat echt in handen neemt.

     4. Een ambitieus beleid voor moderne sociale woningen

Op dit moment staan er meer dan 2600 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning in Leuven. Dit probleem wordt door het stadsbestuur niet voldoende serieus genomen. Het aandeel sociale woningen is in onze stad zelfs gedaald van 7% in 2008 tot 6,5% in 2018. Aan dit tempo duurt het nog 74 jaar eer de wachtlijst is weggewerkt. Mensen staan wel tien jaar op een wachtlijst. En op een wachtlijst kan je niet wonen.

Volgens de Vlaamse regering moet elke gemeente minstens 9 procent sociale huisvesting voorzien. Dat is echt een minimumdrempel. Lager kan niet. Leuven komt daar duidelijk niet. koplopers Genk (12,7%) en Gent (12,3%) wel. De meeste grootsteden in Europa tellen meer dan 20 procent sociale huisvesting. Er is dus nood aan een enorme inhaalbeweging. Om de wachtlijst op kortere termijn weg te werken, moeten er jaarlijks 400 sociale woningen bijkomen die aan de ecologische normen voldoen. Dat is een absoluut minimum. Het woonbedrijf neemt dat in handen en die woningen komen er door het verwerven van eigen panden, door de eis van 1/3 sociale woningen in grote projecten en door het wegwerken van de leegstand.

Daarnaast moet ook de kwaliteit van sociale woningen omhoog en moet de communicatie vanuit Dijledal verbeteren. Al te vaak worden de goedkoopste bouwmaterialen gebruikt, wat zich nadien wreekt. Het onderhoud van de woningen is onvoldoende. Zo zitten de bewoners aan de Vaartdijk al maanden met gaslekken, die dan door voorlopige lapmiddelen worden “opgelost” om nadien opnieuw op te spelen. In de wijk in Casablanca was er jarenlang brandgevaar, tot beslist werd de woningen volledig af te breken om er nieuwe blokken voor in de plaats te zetten. Sommige woningen worden na een paar tientallen jaren alweer afgebroken om er nieuwe voor in de plaats te zetten. Dat is ecologisch nefast, het is onduurzaam want nieuwe woningen bouwen heeft een veel grotere impact op ons klimaat dan woningen renoveren. Maar het zorgt ook voor veel moeilijkheden voor de bewoners zelf die telkens moeten verhuizen en in onzekerheid leven. Wij willen dat de nieuwe sociale woningen die worden gebouwd duurzaam zijn, dat het onderhoud van de woningen verbetert en dat er een centraal infopunt komt voor bewoners zoals ook in Wenen bestaat.

     5. Kwaliteitsvolle en betaalbare huurwoningen

Bijna de helft van de Leuvenaars huurt een woning. De private huurmarkt is groot. Er zijn weinig regels en er is nog minder controle. Hier heerst de Far West van het kapitalisme. Gevolg: bijna de helft van de huurders in Leuven zit boven de woonquote. Dat wil zeggen dat ze meer dan een derde van het gezinsinkomen aan huur betalen.

Maximumhuurprijzen

Het is al te gek dat er vandaag geen enkele beperking bestaat op de huurprijs die een verhuurder kan vragen. Vijfhonderd euro voor een krot van een studio, dat wordt nergens verboden. Wij willen dat de Vlaamse regering een raster van huurprijzen opstelt zodat huurprijzen bepaald kunnen worden op basis van objectieve criteria: de kwaliteit van de woning, het aantal kamers, het comfort, energiezuinigheid... We geven elk criterium een aantal punten en elk punt komt overeen met een vaste som. Zo kunnen we de huurprijs samenstellen. Respecteert de verhuurder het raster van de huurprijzen niet, dan moet de huurder het recht hebben zich tot een rechter te wenden om het te doen respecteren.

Akkoord, dat is een bevoegdheid van de Vlaamse regering. Maar moeten we daarop wachten? In voorbereiding van een Vlaams huurprijzenraster willen we dat het stadsbestuur een eigen raster van huurprijzen opstelt. We stellen dat raster beschikbaar en promoten het. Zo staat de private huurder sterker.

Kwaliteit

Daarnaast laat de kwaliteit van heel wat huurwoningen te wensen over. Huurders verhuren wat ze maar willen aan de prijs die ze ervoor kunnen vragen. Maar als we de markt laten spelen, wonen heel wat Leuvenaars in krotten, soms met meerdere mensen op een kamer. Denk maar aan de niet-verhuurde studentenkoten die worden verhuurd aan mensen die geen sociale woning vinden, of aan vluchtelingen die de taal nog niet spreken. Zij kunnen de huur soms niet betalen en wonen met meerdere mensen op een kamertje van een aantal vierkante meters. Mensen wonen in huizen die niet brandveilig zijn. Verhalen van vocht in huizen, die op zijn beurt zorgt voor gezondheidsproblemen zijn legio. Zo krijgen we een spiraal van slechte woonomstandigheden, armoede en gezondheidsproblemen.

Het is niet zo dat er geen kwaliteitsnormen zijn voor huurwoningen. Huurwoningen moeten nu aan heel wat eisen voldoen, maar vaak is daar geen controle op. De vraag om controle moet nu uitgaan van de huurders zelf, die vaak in een kwetsbare positie zitten. Huurders riskeren zo door de verhuurder uit hun huis te worden gezet, of dat hun woonst onbewoonbaar wordt verklaard. Voor ons moet het omgekeerd gebeuren: de stad moet zelf actief alle woningen controleren om te zien of ze aan de minimale kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode voldoen. Als de woning niet in orde is, krijgt de verhuurder een beperkte tijd om ze in orde te zetten. Het stadsbestuur moet meer controleurs in dienst nemen om proactief te controleren. Op de kotenmarkt is de eerste goede stap gezet. Koten worden allemaal gecontroleerd en krijgen een label als ze in orde zijn. Die controle moet dus worden doorgetrokken naar alle woningen. Maar een label alleen is niet genoeg. Iedereen moet in een kwaliteitsvolle woning kunnen wonen en de stad moet dat garanderen.

Om alle verhuurde woningen in de stad gecontroleerd te zien verhogen we het aantal woontoezichters. We bemannen de dienst Woontoezicht met maatschappelijk werkers die de huurders van ongeschikte of onbewoonbare panden begeleiden om een nieuwe woning te vinden.

Eigenaars van woningen die niet in orde zijn met de normen van de Vlaamse Wooncode, verplichten we hun woning op eigen kosten in orde te maken. Doen zij dat niet, dan moeten zij hogere boetes krijgen en verplicht worden hun pand in handen te geven van de stedelijke wooncoöperatie. We laten de stad en het OCMW investeren in sociale tewerkstellingsprojecten om deze woningen bewoonbaar te maken.

We maken een woonsite van de stad, een website waarop huurwoningen worden aangeboden, we geven een ‘groen label’ aan alle woningen met een conformiteitsattest. Dat is goed voor iedereen: voor mensen op zoek naar een goede huurwoning, en ook voor alle goedmenende eigenaars. Deze woonsite toont ook de richthuurpijs, via het raster voor huurprijzen. Zo kan de stad het aanbod aan huurwoningen mee sturen. Hier staat de site ‘Kotweb’ model. Studentenkoten die voldoen aan de kwaliteitseisen opgelegd door de stad, krijgen er een label.

 

Kortom, we moeten de stad veroveren van de bouwpromotoren die onze stad volbouwen met luxe-appartementen. Financieel belang van de bouwpromotoren komt op de eerste plaats en niet het belang van de mensen die nood hebben aan een betaalbare woning. Wij willen van betaalbaar wonen willen hét prestigeproject maken, zodat Leuven een stad op mensenmaat kan worden.

 

[1]  In 2016 bedroeg de gemiddelde prijs van een appartement in Leuven € 228.897 en van een woonhuis € 332.715.

[2] Van 101.522 in 2000 tot 312.162 in 2014 bron: STATBEL ADSEI

[3] Knack (29/01/2017). ‘Waarom we beter snel werk maken van veel nieuwe sociale woningen'. Vrije tribune van Pascal De Decker (KU Leuven) en Björn Mallants (Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen)

 


1 reactie

Gelieve je mail te bekijken voor een link om je account te activeren.
  • Jef Sterckx
    heeft gereageerd 2018-05-02 21:28:20 +0200
    Proficiat voor jullie diepgaande onderzoek , dat zeker aanmoediging verdient en meer bekendheid . Dus delen maar nietwaar …

Dit is jouw beweging